買房還是租屋投資 ETF？小資族從 2022 年試算到後來買房的選擇
歷史紀錄說明：本文記錄 2022 年以當時租金、房價與 00878 配息假設所做的個人粗略試算。文中的價格、配息與 30 年結果都不是目前資料或可重現的預測；請把它當成當年的思考紀錄，不要據此決定買房或投資。
一直想有個自己的小窩，也有在存股。當時我突然想到：如果把買房準備金拿去買 ETF、同時租屋，30 年後會是什麼結果？下面保留當年的假設和試算，並補上閱讀時需要注意的限制。
2022 年原文的假設
- 以 00878 的 6% 殖利率估算，並假設收到的配息再投入。
- 租屋月租以新臺幣 1 萬元估算，這是當時我在臺中的個人觀察。
- 以總價 1,000 萬元、屋齡 20 年的房子為例，頭期款 300 萬元、貸款 700 萬元、貸款 30 年。
- 原文列出 30 年利息約 247 萬元，並估算租屋投資方案 30 年後有約 3,065 萬元 ETF、年配息約 183 萬元。
這組比較不能直接當成買房與投資的答案
原文把 00878 的配息率當作長期固定假設，但配息不等於投資報酬，也不保證固定金額或收益。ETF 配息會從基金資產中分配，基金淨值仍會波動；配息率不能代替含息總報酬。國泰投信也提醒基金並無保證收益及配息，投資前應查閱最新公開說明書與基金資料。
此外，原文沒有完整列明 ETF 買進時點、每月投入金額、配息變化、稅費與再投入規則，也沒有說明房屋價格變化、房屋稅與地價稅、修繕管理、交易成本、貸款攤還方式和租金變化。因此，3,065 萬元及 183 萬元年配息只能視為原文當時的未驗證估算，不能與一間 30 年後的房屋直接比較，也不代表任何一種方案必然勝出。
房屋除了可能有價格變動，也提供居住服務；租屋則保留搬遷彈性，但租金可能調整。兩種選擇都要納入個人現金流、居住年限、家庭需求、風險承受度和所在地成本。要重新評估，應使用同一期間、清楚列出的現金流與合理情境，並把居住需求和投資報酬分開看。
結語：保留當年的問題，不把舊試算當預測
當時我的結論仍是：未來股市與房市難以判斷，但我也想有個自己的小窩。這篇文章留下的是一個小工程師在 2022 年提出的問題，不是經過完整建模的財務比較。現在回看，最值得保留的是「居住選擇與資金用途如何取捨」這個問題，而不是舊試算的結果。
後記：後來我還是買了房
後來我主要存的是 0050。到 2026 年，帳面報酬超過 100%。不過，考慮整體資產配置後，我最後還是把一大部分存股賣掉，進階成有房一族了，哈哈。看來 2022 年那個說不買房的自己，最後還是被現在的自己「背叛」了。
這是我自己的持有經驗與人生選擇，不代表 0050 未來會有相同報酬，也不表示買房或賣股適合每個人；投資結果和居住需求都會因人而異。
延伸查證的一手資料
- 國泰投信 00878 基金與配息資訊：查看最新公開說明書、配息公告與風險揭露。
- 臺灣證券交易所 ETF e 添富：00878：查看基金資料與歷史配息。
- 我的E政府：自住房地購買、持有與出售稅務整理：查看房屋與土地相關稅務項目及官方說明。
本文為歷史個人紀錄與一般資訊，不構成投資、購屋或稅務建議。ETF 配息不代表基金實際報酬，基金淨值可能波動；房屋與租屋成本亦因地點、條件及個人情況而異。請以主管機關、投信及交易所最新資料為準。
